WHART … กองทรัสต์กองทรัพย์ เพิ่มทุนสะสมพลังเพื่อการเติบโตครั้งที่ 6

ผลตอบแทนสม่ำเสมอ มีการกระจายความเสี่ยงที่ดี

ลงทุนอย่างมั่นคงในระยะยาว และอยู่รอดได้เมื่อวิกฤตมาเยือน

 

คุณอยากลงทุนในธุรกิจแบบนี้มั้ยครับ?

 

วันนี้ วิตามินหุ้น จะพาทุกคนไปรู้จักกับกองทรัสต์ “WHART” ที่ผมเรียกว่าเป็น กองทรัสต์กองทรัพย์ หนึ่งในกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ Industrial รายใหญ่ที่สุดของประเทศ เมื่อเราลงทุนในกองทรัสต์นี้ เขาก็จะเอาเงินไปลงทุนบริหารทรัพย์สินประเภทคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า และโรงงาน เพื่อการปล่อยเช่า โดยจะได้ค่าเช่ากลับมา เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้วก็จ่ายผลตอบแทนกลับมาให้เราผู้ลงทุนอย่างสม่ำเสมอ

 

WHART มีจุดเด่นด้วยกัน 3 ข้อ คือ

1. เป็นหนึ่งในกองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยโดยตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพที่เป็นจุดศูนย์กลาง Logistics ที่สำคัญของประเทศ

จากจุดเริ่มต้นเมื่อปี 2014 WHART มีพื้นที่ให้เช่าเพียง 167,107 ตารางเมตร ผ่านมาเพียง 7 ปี จากพื้นที่หลักแสนกลายมาเป็นเกือบ 1.4 ล้านตารางเมตร จำนวน 31 โครงการ ใน 4 โซนพื้นที่ยุทธศาสตร์ คือ

  • โซนถนนบางนา-ตราด สัดส่วน 64% ที่เป็นถนนหัวใจหลักของการกระจายสินค้าเชื่อมต่อพื้นที่ต่างๆ ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ใกล้โรงงานอุตสาหกรรม และยังเป็นจุดเชื่อมต่อในการส่งสินค้าเข้ากรุงเทพชั้นใน
  • โซน EEC เขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก สัดส่วน 14% ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการลงทุนจากต่างชาติในอนาคต ใกล้ท่าเรือ และนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ
  • โซนอยุธยา-สระบุรี สัดส่วน 21% เป็นทำเลหลักในการกระจายสินค้าไปยังภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือของประเทศ
  • โซนสมุทรสาคร สัดส่วน 1% เป็นจุดเริ่มต้นของการเชื่อมต่อลงมาทางฝั่งตะวันตกลงไปถึงภาคใต้ โดยบริเวณนี้เป็นที่ตั้งของโรงงานอาหารทะเลขนาดใหญ่หลายบริษัท

ปัจจุบัน WHART มีมูลค่าทรัพย์สินรวม 42,639 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในกองทรัสต์ที่ลงทุนใน Industrial properties ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ

 

2. มีการกระจายความเสี่ยงทั้งในแง่ของกลุ่มธุรกิจและสัญชาติของผู้เช่า

ในด้านกลุ่มธุรกิจของผู้เช่าปัจจุบัน 44% เป็นผู้ให้บริการ Logistics 25% เป็นผู้ผลิตสินค้า FMCG 13% เป็นโรงงานอุตสาหกรรม และ 11% เป็นผู้ประกอบการในกลุ่มอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างและตกแต่ง 6% เป็นผู้ประกอบการพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์ และ 1% เป็นผู้ให้บริการศูนย์ข้อมูล โดยมีผู้เช่ารายใหญ่ชั้นนำอาทิ  DKSH, Unilever, Starbucks, ไทวัสดุ, Shopee, JD Central, Volvo เป็นต้น

ในด้านของการกระจายตัวปัจจุบันของสัญชาติของผู้เช่า: 30% ไทย 21% ยุโรป 19% ญี่ปุ่น 17% เอเซีย 12% สหรัฐอเมริกา ทำให้เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ กองทรัสต์ WHART จึงไม่ได้รับผลกระทบมากและยังสามารถจ่ายผลตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอ เพราะมีการกระจายความเสี่ยงที่ดี

 

3. Built to Suit ตัดชุดให้เหมาะกับลูกค้า

ถึงแม้ว่าทรัพย์สินหลักจะเป็นคลังสินค้า แต่ก็ไม่ใช่คลังสินค้าเปล่าๆ โล่งๆ เพื่อเก็บของแบบทั่วไป แต่จะเป็นการออกแบบและพัฒนาตัวอาคารให้เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้าแต่ละรายด้วยสัญญาระยะยาว ตั้งแต่การเลือกโลเคชั่นของโครงการ การออกแบบให้ตรงความต้องการของผู้ใช้งานจริง เพื่อช่วยลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดการ ซึ่งเป็นเคล็ดลับสำคัญที่ทำให้มีอัตราการเช่าเฉลี่ยต่อปี (Occupancy Rate) อยู่ในระดับที่สูงถึงระดับประมาณ 90% มาโดยตลอด เรียกได้ว่า รายได้มั่นคงและต่อเนื่องกันไปยาวๆ เลยทีเดียว

 

ก้าวต่อไปกับการเพิ่มทุนครั้งที่ 6

ได้ยินคำว่า เพิ่มทุน หลายคนอาจกังวลว่าไม่ดีหรือเปล่า แต่ต้องบอกว่าไม่ใช่เสมอไป และไม่ใช่สำหรับกองทรัสต์ WHART แน่นอน เพราะเป็นการเพิ่มทุนเพื่อสร้างการเติบโต ซึ่งเราเห็นมาแล้วจากการเพิ่มทุนทั้ง 5 ครั้งว่าสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับธุรกิจและผลตอบแทนให้แก่กองทรัสต์ขนาดไหน ที่สำคัญผู้เช่าโครงการในทรัพย์สินที่ WHART จะลงทุนเพิ่มครั้งนี้ เป็นผู้เช่าชั้นนำรายใหญ่ในกลุ่มธุรกิจที่กำลังเติบโตต้านกระแสโควิด-19 ที่จะเข้ามาเสริมความมั่นคงให้รายได้ของ WHART  เรามาดูกันดีกว่าครับว่าการเพิ่มทุนครั้งนี้มีดีอะไรบ้าง

  • มูลค่าทรัพย์สินที่ลงทุนเพิ่มเติมไม่เกิน 5,549.72 ล้านบาท ทำให้มูลค่าทรัพย์สินรวมภายหลังการลงทุนเพิ่มของ WHART แตะอยู่กว่า 48,000 ล้านบาท และถือว่าเป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนใน industrial properties ที่ใหญ่ที่สุด
  • ลงทุน 3 โครงการ พื้นที่เช่ารวมประมาณ 184,329 ตารางเมตร ทำให้มีพื้นที่เช่ารวมทั้งหมดภายหลังการลงทุนเพิ่มเป็นเกือบ 1.6 ล้านตารางเมตร
  • อายุสัญญาเช่าและบริการเฉลี่ยของทรัพย์สินทั้ง 3 โครงการอยู่ที่ประมาณ 10.7 ปี ทำให้ระยะเวลาคงเหลือของสัญญาเช่าเฉลี่ยของกองทรัสต์ภายหลังการเข้าลงทุนเพิ่มสูงขึ้นจาก 3 ปี เป็น 3.5 ปี
  • ประมาณการอัตราการการจ่ายประโยชน์ภายหลังการทำรายการจะเพิ่มขึ้นจาก 0.79 บาทต่อหน่วย เป็น 0.80 บาทต่อหน่วย

 

รายละเอียดแต่ละโครงการมีดังนี้

1. โครงการ WHA E-Commerce Park (บางปะกง ฉะเชิงเทรา)

เป็นโครงการแบบ Built to Suit ตั้งอยู่บนพื้นที่ EEC ได้รับการประกาศให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษของกลุ่มธุรกิจ E-Commerce มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 130,139 ตารางเมตร

 

2. โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม. 23 โปรเจ็กต์ 3)

เป็นโครงการแบบ Built to Suit เช่นกัน ตั้งอยู่ที่อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 30,040 ตารางเมตร

 

3. โครงการ WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 62)

เป็นโครงการประเภท General Warehouses ตั้งอยู่ที่ อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 24,150 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 23,205 ตารางเมตร

ทั้ง 3 โครงการ ปัจจุบันมีผู้เช่าระดับชั้นนำ ได้แก่ Alibaba Group, Shopee Xpress และ ทีดี ตะวันแดง

จะเห็นได้ว่าผู้เช่าหลักของทรัพย์สินในรอบนี้อยู่ในกลุ่มธุรกิจ e-commerce ซึ่งถือว่าเป็นธุรกิจมีการเติบโตเป็นอย่างมากในช่วงปีที่ผ่านมาแม้จะมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ก็ตาม หลังจากที่มีการเพิ่มทุนรอบนี้ จะทำให้กองทรัสต์ WHART เองมีผู้เช่าที่เป็นบริษัท e-commerce หลักๆ ของประเทศเกือบครบทุกราย ไม่ว่าจะเป็น Alibaba Group, Shopee, Central JD, Kerry และ Flash Express เป็นต้น

 

ผลลัพธ์ที่ได้จะทำให้ WHART แข็งแกร่งกว่าเดิม

สัดส่วนทรัพย์สินหลังจากรวม 3 โครงการใหม่เข้ามา ไม่ใช่แค่ช่วยเรื่องรายได้ และผลตอบแทนที่ดีขึ้น แต่ยังช่วยทั้งเรื่องการกระจายความเสี่ยง และการเพิ่มน้ำหนักการลงทุนใน EEC ที่เป็นโซนยุทธศาสตร์ของประเทศในอนาคตอีกด้วย

  • สัดส่วนพื้นที่โซน EEC เพิ่มขึ้นจาก 14.1% เป็น 20.6% สอดคล้องกับแผนยุทธศาสตร์ของรัฐบาลที่เน้นการพัฒนา EEC มากขึ้น ก็จะได้รับการส่งเสริมอย่างต่อเนื่อง
  • สัดส่วน Built to Suit เพิ่มขึ้นจาก 55% เป็น 58% ถือเป็นจุดเด่นที่สำคัญของทรัพย์สินที่กองทรัสต์ WHART เข้าลงทุน ด้วยคลังสินค้า และศูนย์กระจายสินค้าแบบ Built to Suit นี้ มีการออกแบบและถูกพัฒนาขึ้นเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า มีสัญญาเช่าระยะยาว ที่เสริมความมั่นคงให้กระแสรายได้ของ WHART และลดความเสี่ยงจากการต่อสัญญาของผู้เช่า
  • สัดส่วนลูกค้า E-Commerce เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจาก 6% เป็น 17% เพราะได้ผู้เช่าระดับพรีเมี่ยมอย่าง Alibaba กับ Shopee Xpress เข้ามา และทำให้ WHART มีผู้เช่าซึ่งเป็น key player ในกลุ่มธุรกิจนี้เกือบทุกราย ไม่ว่าจะเป็น Flash, Kerry และ JD Central ที่มีอยู่ก่อนหน้านั้นแล้ว ซึ่งธุรกิจนี้น่าจะเป็น megatrend ในอนาคตต่อไป
  • คาดการณ์การจ่ายประโยยชน์ตอบแทนภายหลังการเพิ่มทุน เพิ่มขึ้นจาก 0.79 บาท เป็น 0.80 บาท

 

โดยสรุป  Logistics คือ ธุรกิจที่อยู่เบื้องหลังการขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจของประเทศ เป็นตัวเชื่อมต่อจากต้นน้ำ คือ ผู้ผลิต หรือ Supplier  มายังปลายน้ำ คือ ผู้ขาย ร้านค้า ไปจนถึงผู้บริโภค ทำให้ระบบ Supply Chain มีประสิทธิภาพมากขึ้น

 

ลองนึกภาพตามดูว่า ถ้าไม่มีคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า แล้วสิ่งของต่างๆ ที่ส่งกันไปมา ธุรกิจที่กำลังเติบโตอย่าง E-Commerce จะบริหารจัดการอย่างไร จะเก็บไว้ที่ไหน การค้าขายต่างๆ ก็ย่อมสะดุด และที่สำคัญ EEC จะเกิดขึ้นไม่ได้เลย ถ้าไม่มีระบบ Logistics ที่มีประสิทธิภาพ

 

การลงทุนในกองทรัสต์ WHART จะช่วยสร้างกองทรัพย์ทาง Logistics ที่ครบครันและหลากหลาย พร้อมตอบโจทย์การลงทุนที่ได้ผลตอบแทนดีสม่ำเสมอ พร้อมผ่านช่วงวิกฤต ช่วยลดความผันผวนสำหรับพอร์ตการลงทุนในระยะยาวให้คุณ

 

ข่าวดี สำหรับผู้ที่สนใจจองซื้อหน่วยทรัสต์ WHART สำหรับการเพิ่มทุนครั้งที่ 6 มีกำหนดการขายดังต่อไปนี้

  • ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิ: เสนอขายระหว่างวันที่ 8-12 พฤศจิกายน 2564
  • บุคคลทั่วไป : เสนอขายระหว่างวันที่ 16-19 พฤศจิกายน 2564
  • จองซื้อผ่านช่องทางออนไลน์ได้ที่ K-My Invest (https://www.kasikornbank.com/kmyinvest) และผ่านสาขาของธนาคารกสิกรไทย

 

ผู้ลงทุนสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) โทร. 0 2888 8888 หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมที่ www.sec.or.th หรือ www.whareit.com

 

คำเตือน: ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน