รีสอร์ตและอสังหาริมทรัพย์ชื่อดัง “วีรันดา” กำลังจะเข้าตลาดหุ้นวันที่ 3 พฤษภาคม นี้ครับ เรามาเจาะลึกกันว่ามีประเด็นอะไรน่าสนใจกันบ้าง ถ้าพร้อมแล้วไปลุยกันเลย

1) จากหนุ่มไฟแนนซ์สู่เจ้าของ Hip Resort
.
คุณบุ๊ค วีรวัฒน์ องค์วาสิฏฐ์ เจ้าของ VRANDA ลูกชายคนสุดท้องของ “วิวัฒน์ก่อสร้าง” ที่มีผลงานการสร้างราชมังคลากีฬาสถาน เรียนจบตรี บัญชี จุฬาฯ โท MBA Boston University สหรัฐอเมริกา กลับมาทำงานสายไฟแนนซ์ตรงตามที่ร่ำเรียนมา แต่สุดท้ายคุณพ่อไปสร้างโรงแรม 3 ดาว ชื่อ “ธาริน” ไว้ที่เชียงใหม่ ไม่มีคนบริหาร เพราะพี่ ๆ ดูแลเรื่องก่อสร้างกันหมด ทำให้คุณบุ๊คโดนดึงตัวมา และนั่นคือจุดเริ่มต้นของเรื่องนี้
..
จากธาริน ยังไม่ได้มาเป็นวีรันดา แต่มาบริหารงานที่โรงภาพยนตร์ MAJOR ก่อน (พี่สาวคุณบุ๊ค คือ คุณภารดี เป็นภรรยาคุณวิชา พูลวรลักษณ์) และมีส่วนช่วยดูแลการเงิน พา MAJOR เข้าตลาดหุ้น หลังจากเก็บเกี่ยวประสบการณ์มาพักใหญ่ก็ได้เห็นโอกาสในการเริ่มทำโรงแรมที่หัวหิน และกลายมาเป็น “โรงแรมวีรันดา รีสอร์ท หัวหิน” เมื่อปี 2004
.
วีรันดา หัวหิน ตั้งใจสร้างให้แตกต่าง มีห้องพักเริ่มต้นแค่ 97 ห้อง (ปัจจุบันมี 136 ห้อง) พื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ สระว่ายน้ำ 1 ไร่ ออกแบบให้แดดลงไม่ถึง ปลูกต้นไม้ใหญ่ให้ร่มเงา ทำให้ว่ายน้ำได้ทั้งวัน และตั้งใจทำมุมต่าง ๆ ที่เหมาะกับการถ่ายรูป เพื่อให้แขกที่มาพักต้อง check in และโพสต์ลงสู่โลก social (สมัยก่อนยังไม่มี FB, IG ก็ส่ง email อวดรูปกัน)
..
2) Veranda ทำโรงแรม อสังหาฯ และร้านอาหาร/เครื่องดื่ม
.
• โรงแรม 5 แห่ง คือ วีรันดา หัวหิน/เชียงใหม่/พัทยา, โซ โซฟิเทล แบงค็อก ถนนสาทร ตรงข้ามสวนลุม และโรงแรมร็อคกี้ บูติค รีสอร์ท ที่สมุย (อันนี้ไปซื้อกิจการมา)
• อสังหาฯ 2 แห่ง คือ วีรันดา ไฮ เรสซิเดนซ์ เชียงใหม่และพัทยา
• ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม มี 4 แห่ง คือ ร้าน Skoop Beach Cafe พัทยา/หัวหิน และ ร้าน KOF สาทร/ทองหล่อ
..
ปี 2016 รายได้ 1,211 ล้านบาท (98% มาจากโรงแรม)
ปี 2017 รายได้ 1,731 ล้านบาท (75% โรงแรม 22% อสังหา 0.4% ร้านอาหาร)
ปี 2018 รายได้ 2,431 ล้านบาท (54% โรงแรม 43% อสังหา 0.8% ร้านอาหาร)
..
รายได้โตแบบก้าวกระโดดทุกปี โดยปี 2016 โรงแรมที่พัทยาเปิดครบ 145 ห้อง ปี 2017 เริ่มโอนคอนโดที่พัทยา และมาโอนเยอะ ๆ ในปี 2018
.
เพราะฉะนั้นเราไม่ควรไปจำสัดส่วนรายได้แยกตามประเภท มันจะไม่นิ่งในแต่ละปี ขึ้นอยู่กับการโอนอสังหาฯ ว่าเยอะหรือน้อยแค่ไหน
.
3) โรงแรม 5 แห่ง 637 ห้อง รายได้ไม่ค่อยโต แต่อัตรากำไรเพิ่ม
..
• So Sofitel Bangkok มียอดขายเป็น 50% ของรายได้โรงแรม ส่วน Veranda หัวหินและพัทยา มีสัดส่วนที่ละ 15% เท่ากัน
• 53% ของรายได้มาจากค่าห้องพัก 33% ค่าอาหารและเครื่องดื่ม 14% ค่าบริการอื่น ๆ
• Occupation Rate 3 ปีย้อนหลัง คือ 62% >> 68% >> 70%
• ค่าห้องพักเฉลี่ยต่อคืน คือ 4,217 >> 4,398 >> 4,289 บาท
…
ปี 2016 รายได้โรงแรม 1,183 ล้านบาท GPM 32.2%
ปี 2017 รายได้โรงแรม 1,300 ล้านบาท GPM 35.8%
ปี 2018 รายได้โรงแรม 1,313 ล้านบาท GPM 37.5%
..
รายได้และกำไรปี 2017 เพิ่มได้เยอะกว่าเพราะเพิ่ม Occ Rate จากการเปิดห้องที่หัวหินเพิ่ม 26 ห้อง และขึ้นราคาห้องพักได้เยอะกว่า แต่พอมาปี 2018 Occ Rate เริ่มขยับน้อยเพราะไม่มีห้องเปิดเพิ่ม และราคาห้องพักกลับลดลงอีก แต่ยังบริหารต้นทุนได้ดี ทำให้ GPM เติบโตมาเรื่อย ๆ
..
4) อสังหา โตเยอะจากการโอนคอนโด พัทยา
.
• เชียงใหม่ 30 units + Pool Villa 3 หลัง เริ่มโอนไปตั้งแต่ปี 2010 แล้ว ยังเหลือห้องอยู่ 12 units + Pool Villa ทั้งหมด แต่ก็ไม่ได้มียอดขายเพิ่มเติมมาพักนึงละ
.
• พัทยา 329 units มูลค่าโครงการ 1,946 ล้านบาท โอนไปแล้ว 239 units 1,424 ล้านบาท เพราะฉะนั้น โครงการนี้เหลือ 90 units 522 ล้านบาท ตอนนี้ขายไปได้แล้ว 44 units (แต่น่าจะมีคืน 10 ห้อง เพราะติดปัญหาการเงิน)
..
ปี 2016 ไม่มีรายได้อสังหา
ปี 2017 รายได้อสังหา 386 ล้านบาท GPM 25.8%
ปี 2018 รายได้อสังหา 1,053 ล้านบาท GPM 33%
..
จะเห็นได้ว่ารายได้โตกระโดดตามยอดการโอนคอนโด ปี 2017 โอนไป 64 units ปี 2018 โอนไป 175 units ถ้านับจากจำนวนห้องที่เหลือ ห้องที่ยังขายไม่หมด ห้องที่มีคืน อย่างมากคงได้ซัก 300-400 ล้านบาท
..
5) จากขาดทุนมากำไร ด้วยคอนโดพัทยา
.
ปี 2016 ขาดทุนสุทธิ 18 ล้านบาท (NPM -1.5%)
ปี 2017 กำไรสุทธิ 22 ล้านบาท (NPM 1.3%)
ปี 2018 กำไรสุทธิ 236 ล้านบาท (NPM 9.7%)
..
ปี 2016 ขาดทุนเพราะเพิ่งเปิดโรงแรมวีรันดา พัทยา ค่าใช้จ่ายเยอะกว่ารายได้ทั้งค่าคนทั้งค่าโฆษณา รวมไปถึงมีต้นทุนทางการเงินเยอะ พอมาปี 2017-2018 ตั้งตัวได้ บวกกับโอนคอนโดพัทยาเยอะ ทำให้กำไรเพิ่มขึ้นมาก แปลว่ากำไรเหวี่ยงตามโครงการต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในแต่ละปี
.
6) โครงการในอนาคต คอนโดและโรงแรมแห่งใหม่
..
• วีรันดา เรสซิเดนซ์ หัวหิน 270 units 2,461 ล้านบาท อยู่ตรงเขาตะเกียบ เลยสุภัทรามานิดนึง ติดทะเล ทำเลดีมาก น่าจะเสร็จ Q1’2020 ตอนนี้ขายไปได้เยอะมากถึง 209 units มูลค่า 1,836 ล้านบาท
.
• โรงแรมเวอโซ หัวหิน ขนาด 39 ห้อง ลงทุนไป 321 ล้านบาท อยู่บริเวณตัวเมืองหัวหิน น่าจะเสร็จ Q1’2020 เหมือนกัน
…
ถ้าดูทรงแบบนี้แปลว่า ปี 2019 ลงทุนก่อสร้างคอนโดและโรงแรม ค่าใช้จ่ายมาเต็ม แต่รายได้จะไม่ cover เพราะคอนโดพัทยาเหลือไม่กี่ห้อง ส่วนรายได้และกำไรจะมาเยอะมาก ๆ ในปี 2020 แทน แล้วหลังจากนั้นก็ค่อยว่ากันต่อไปเพราะยังไม่เห็นโครงการต่อเนื่องแบบชัดเจน ร้านอาหารและเครื่องดื่มก็จะขยายเพิ่มเติมแต่สัดส่วนมันเล็กมากไม่ค่อยมีผลเท่าไหร่
..
7) เงิน IPO 75 ล้านหุ้น ได้มา 723 ล้านบาท ลงทุนและชำระหนี้
.
• 400 – 450 ล้านบาท ลงทุนคอนโดและโรงแรมที่หัวหิน กับขยายร้านอาหาร
• 200 – 250 ล้านบาท ชำระคืนเงินกู้สถาบันการเงิน
• 23.70 – 123.70 ล้านบาท เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน
..
ถามว่าพอมั้ย ไม่พอหรอก เพราะเราก็เห็นโครงการลงทุนรวมกันก็ 2 พันกว่าล้านบาทแล้ว และหนี้เงินกู้ตอนนี้มี 2,414 ล้านบาท เอาไปใช้หนี้น้อยนิดมาก ยังไงก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยอีกเยอะ D/E ตอนนี้ 2.57 เท่า เดี๋ยวเข้าตลาดหุ้นเพิ่มขึ้นบวกจ่ายหนี้ D/E ก็คงลดลงมาบ้าง แต่ก็น่าจะยังสูงอยู่ดี
.
😎 IPO 10 บาท P/E 13.5 เท่า ถูกจริงมั้ย
.
ถ้าดูเปรียบเทียบกับ ERW, MINT, CENTEL ที่ P/E ประมาณ 27-35 เท่า ก็มองได้ว่าถูกมาก แต่พูดได้ไม่เต็มปากนัก เพราะว่าปี 2018 กำไรกระโดด ทำให้ EPS สูงผิดปกติ เดี๋ยวถ้าปี 2019 รายได้ลด กำไรลด P/E จะเพิ่มขึ้นโดยอัตโนมัติเอง
.
9) ผู้ถือหุ้นเดิมทำสัญญาไม่ขายหุ้น 1 ปี แต่มี Big Lot วันเปิดตลาด
.
ผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัททุกราย ที่ถือหุ้นเกิน 100,000 หุ้นขึ้นไป จะเข้าทำหนังสือข้อตกลงว่าจะไม่ขายหุ้นภายใน 1 ปี นับจากวันเข้าตลาด และมีสัดส่วนหุ้นของ “ผู้มีส่วนร่วมในการบริหาร” ที่ไม่ติด Silent Period จำนวน 49,846,770 หุ้น คิดเป็น 15.59% ของจำนวนหุ้นที่ออกและเรียกชำระแล้วทั้งหมดของบริษัท ภายหลังเสนอขายหุ้นเพิ่มทุน
.
แต่มีเรื่องย้อนแย้งนิดนึงที่ว่าจะมีการขาย Big Lot ออกมาจากผู้ถือหุ้นคนหนึ่ง คือ คุณพรนภัส องค์วาสิฏฐ์ เป็นจำนวน 1,000,000 หุ้น ที่ราคา IPO คือ 10 บาท ขาย PP 50 ราย แปลว่าจะมีหุ้นออกมาอยู่ในตลาดทั้งหมดเป็น 76 ล้านหุ้น คิดเป็น 23.7%
.
ภายหลังจากขายหุ้น IPO แล้ว กลุ่มของคุณบุ๊ค วีรวัฒน์ ยังถือหุ้นใหญ่อยู่ที่ 62.6%
.
10) ความเสี่ยง
.
• เรื่องแรก น่าจะเป็นหนี้สิน โดยปกติ เวลาลงทุนโครงการ จะใช้เงินกู้ 60% เงินตัวเอง 20% และเงินดาวน์ 20% ซึ่งจากที่เราเห็นหนี้เยอะอยู่ ก็เป็นภาระเรื่องดอกเบี้ยมากดดันกำไร
.
• เรื่องสอง คือ การซ่อมบำรุง แผนการซ่อมคือทุก 10 ปี ที่หัวหินทำไปแล้ว ถ้าดูตามปีที่เปิด วีรันดา เชียงใหม่เปิดปี 2008 Rocky สมุย เปิดปี 2003 (บริษัทไปซื้อมาปี 2015) สองโรงแรมนี้มีโอกาสปิดซ่อมสูง สัดส่วนรายได้ 2 โรงแรมนี้รวมกันคิดเป็น 20% ของรายได้โรงแรม ถ้าปิดซ่อมเมื่อไหร่ รายได้คงลดลงแน่ ๆ
.
และนี่ก็คือ 10 เรื่องน่ารู้ของหุ้น VRANDA ที่กำลังจะเข้าตลาดนะครับ โดยสรุปเราเห็นค่อนข้างชัดเจนว่า รายได้โรงแรมไม่ค่อยโต รายได้อสังหาโตมากเพราะเพิ่งโอนคอนโดที่พัทยาไป แต่ปี 2019 มีแนวโน้มสูงมากว่ารายได้และกำไรจะลดลงก่อนที่จะกลับเข้ามาอย่างมากในปี 2020 ตลาดจะตอบรับอย่างไรติดตามกันได้วันศุกร์นี้ครับ
..
#VRANDA #วิตามินหุ้น