🏠 JAK … อสังหาตัวเล็ก มาร์จิ้นดี แต่โครงการไม่เยอะ 🏠

หุ้น IPO ตัวแรกของปี 2021 เปิดศักราชด้วยหุ้นอสังหาริมทรัพย์ นามว่า “จักรไพรศาล” หรือชื่อย่อว่า “JAK”
.
โดยชื่อบริษัทก็มาจากนามสกุลเจ้าของ คือ คุณวีระพันธ์ จักรไพศาล นั่นเอง

แรกเริ่มเดิมทีทำธุรกิจเช่าซื้อรถยนต์มาก่อน แล้วค่อยขยับขยายมาทำอสังหาริมทรัพย์ เริ่มที่แรกคือ สระบุรี บ้านเกิด
.
แล้วก็เห็นโอกาสทางแถบชลบุรีว่ามีนิคมอุตสาหกรรมเยอะ พนักงานเช่า Apartment กันเดือนละ 4,000 บาท แกเลยเกิดความคิดว่างั้นเราทำ Townhouse ผ่อนเดือนละ 6,000 บาท แต่ได้เป็นเจ้าของเอง น่าจะเวิร์ค ปรากฏว่าขายดี 100 ห้อง ขายได้หมดในเวลาไม่นาน เลยมีเงินทุนมาทำโครงการอื่นต่อ
..
JAK เป็นอสังหาไซส์มินิ รายได้ตกปีละประมาณ 100-200 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับว่ามีโครงการให้โอนได้มากน้อยในแต่ละปี ส่วนมากเน้นเป็นแนวราบ Townhouse อาคารพาณิชย์ และบ้านเดี่ยว จับกลุ่มคนต้องการอสังหาหลังแรกๆ ในราคาไม่แพง 1-3 ล้านบาท และอยู่แถบภาคตะวันออก
..
จุดเด่นของ JAK คือ การมี Margin ที่สูง โดยประมาณ GPM 50% NPM 20%
เน้นสร้างแนวราบ ทำไปขายไป และทำ Focus Group กับลูกค้าเป้าหมาย ดูว่าต้องการอะไร ไม่ต้องการอะไร เช่น บางบ้านต้องการที่จอดรถหลายคัน ไม่ใช่ว่ามีรถเยอะ แต่เอาไว้เผื่อต่อเติมทำเป็นห้อง JAK ก็ออกแบบให้ตรงตามต้องการ อะไรแบบนี้เป็นต้น
.
แต่จุดอ่อน คือ ด้วยความที่เป็นบริษัทเล็ก เงินทุนน้อย ทำได้ทีละไม่กี่โครงการ ต้องรอให้ได้เงินจากการขายโครงการเก่าก่อน ถึงจะเอาไปขึ้นโครงการใหม่ได้ ทำให้บางปีขาดความต่อเนื่องของรายได้ และการเติบโตแบบเยอะๆ อาจทำไม่ได้ ต้องดูว่าเข้ามาระดมทุนแล้วจะช่วยเรื่องเงินทุนได้แค่ไหน

#โครงการปัจจุบันของ JAK คือ
.
จักรไพรศาล 18 เป็นบ้านเดี่ยว townhouse มูลค่า 521 ล้านบาท
Fern เฟส 1 เป็นอาคารพาณิชย์ มูลค่าโครงการ 142 ล้านบาท
Lazio เป็นคอนโด มูลค่าโครงการ 245 ล้านบาท
IDYL เป็น townhouse มูลค่าโครงการ 407 ล้านบาท อันนี้เป็นกิจการร่วมทุน รับรู้รายได้ 40%
..
#ผลประกอบการย้อนหลัง
.
ปี 2560 รายได้ 59 ล้านบาท ขาดทุนสุทธิ 210,000 บาท
ปี 2561 รายได้ 215 ล้านบาท กำไรสุทธิ 47.2 ล้านบาท
ปี 2562 รายได้ 160 ล้านบาท กำไรสุทธิ 33.8 ล้านบาท
.
9M62 รายได้ 144 ล้านบาท กำไรสุทธิ 31.4 ล้านบาท
9M63 รายได้ 70 ล้านบาท กำไรสุทธิ 12.6 ล้านบาท
..
สาเหตุที่ปี 2561-2562 รายได้เยอะ เพราะว่ามีการโอนคอนโด Lazio แต่ขายหมดไปแล้ว ทำให้ปีนี้ก็จะเหลือโอนแค่ไม่เท่าไหร่ บวกกับอาจจะกระทบกับ COVID บ้าง เรื่องของกำลังซื้อ และถ้าดูเรื่องของกำไรที่ลดลงเยอะกว่า ก็เพราะมีการใช้เงินเตรียมตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ด้วย
..
จากโครงการที่มีอยู่ เหลือยอดโอนประมาณ 60 ล้านบาท ทยอยเข้าตั้งแต่ Q4’63 และมียูนิตที่ยังเหลืออยู่มูลค่า ประมาณ 310 ล้านบาท ซึ่งต้องไปดูว่า ช่วงนี้ขายดีมั้ย

#โครงการในอนาคตมี 3 โครงการ 1,400 ล้านบาท
.
Fern เฟส 2 เป็น townhome มูลค่า 413 ล้านบาท สร้างไป ขายไป พร้อมโอน Q1’64
Canna เป็น townhome และบ้านแฝด มูลค่า 422 ล้านบาท สร้างไป ขายไป พร้อมโอน Q2’64
Peony & Pine เป็น townhome และคอนโดแบบ Low Rise มูลค่า 587 ล้านบาท จะเริ่มก่อสร้างปีนี้ และคาดว่าจะเริ่มโอนได้ Q3’64 เป็นต้นไป
..
นั่นแปลว่า ต้องรอติดตาม 2 โครงการแรกว่าขายดีมั้ย แล้วจะโอนเลยหรือเปล่า ทำให้คาดการณ์รายได้ค่อนช้างลำบากว่าจะเข้ามาเยอะน้อยแค่ไหน ส่วนโครงการที่ 3 ใหญ่สุด แต่กว่าจะรับรู้ก็คงปลายปี
.
#IPO
.
1.45 บาท 82.7 ล้านหุ้น จำนวนค่อนข้างน้อย หลังๆ เราเห็นทรงนี้บ่อย ขายหุ้นน้อย
P/E 30.8 เท่า ถ้าคิดแบบ trailing P/E 4 ไตรมาส
P/E 13.7 เท่า ถ้าคิดจากปี 2019 (ถ้ามองว่ามีผลกระทบจาก COVID)
..
#เงิน IPO 120 ล้านบาท
.
60 ล้านบาท พัฒนาโครงการ ซื้อที่ดิน
42 ล้านบาท คืนหนี้ธนาคาร
18 ล้านบาท เป็นเงินทุนหมุนเวียน
..
โดยสรุป JAK มีดีที่มาร์จิ้นสูง บริหารจัดการดี แต่โครงการเก่าขายเกือบหมดแล้ว โอนไปเยอะแล้ว โครงการใหม่กำลังจะขึ้น ยังไม่รู้ว่าจะขายดีแค่ไหน และก็เป็นแบบสร้างไปขายไป โอนไป เพราะฉะนั้นใครสนใจต้องคอยตามผลงานเป็นระยะว่าทำได้ดีแค่ไหน
.
เพื่อนๆ คนไหนสนใจหุ้นน้องใหม่ JAK ลองไปทำการบ้านเพิ่มเติมก่อนลงทุนกันนะครับ อย่าลืมว่าการลงทุนมีความเสี่ยง วิตามินหุ้นให้ข้อมูลเพื่อประกอบการตัดสินใจเท่านั้นครับ
..
#JAK #IPO #วิตามินหุ้น
www.stockvitamins.co