เล่าเรื่อง AWC แบบงง ๆ

== เล่าเรื่อง AWC แบบงง ๆ ==
..
ว่าที่หุ้น IPO ตัวใหญ่ที่สุดที่เคยเข้าตลาด นั่นก็คือ Asset World Corporation ด้วยราคา IPO 6 บาท Market Cap ประมาณ 192,000 ล้านบาท (MINT 180,000 ล้านบาท CPN 300,000 ล้านบาท)

หลายคนให้ความสนใจหุ้นตัวนี้ แน่นอนเพราะเป็นหุ้นในกลุ่มของเสี่ยเจริญ มีทั้งโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เต็มไปหมด ไม่ว่าจะเป็น กองทุนทั้งในและต่างประเทศสนใจกันมากมาย Filing หลายร้อยหน้า ยิ่งอ่านยิ่งมึน ผมขอเล่าแบบงง ๆ เท่าที่พอรู้แบบนี้นะครับ
..
1. AWC เป็น Holding Company ความใหญ่ก็คือรายได้ระดับ 12,000 ล้านบาทต่อปี ลงทุนใน 3 ธุรกิจ
.
61% โรงแรม
23% อาคารสำนักงานให้เช่า
16% อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า

.
2. โรงแรมมีอยู่ 15 แห่ง 4,960 ห้อง เปิดดำเนินการแล้ว 10 แห่ง 3,432 ห้อง และอยู่ระหว่างการพัฒนา 5 แห่ง 1,528 ห้อง โดยโรงแรมที่ใหญ่ที่สุดคือ Bangkok Marriott Marquis Queen’s Park (Imperial Queens’ Park เดิมในซอยสุขุมวิท 22) มี 1,388 ห้อง คิดเป็น 40% ของจำนวนห้องทั้งหมดที่ AWC เปิดให้บริการ
.
โรงแรมอื่นๆ ก็อยู่ในระดับ 4-5 ดาวทั้งนั้น ไม่ว่าจะเป็น โรงแรมฮิลตัน สุขุมวิท, โรงแรม ดิ โอกุระ เพรสทีจ, The Athenee Hotel, โรงแรมบันยันทรี สมุย โรงแรมเลอ เมอริเดียน เชียงใหม่ เป็นต้น
.
3. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า 11 แห่ง (เป็นเจ้าของ 10 และบริหารจัดการ 1 แห่ง) มีพื้นที่เช่าสุทธิ 165,628 ตร.ม. เช่น เอเชียทีค, พันธุ์ทิพย์ พลาซ่า ประตูน้ำ, ตะวันนา บางกะปิ
.
4. อาคารสำนักงาน 4 แห่ง มีพื้นที่เช่าสุทธิ 270,594 ตร.ม. ได้แก่ อาคาร Empire Tower อาคาร Athenee Tower อาคาร 208 Wireless Road อาคาร Interlink Tower โดย Empire Tower ตึกเดียวก็เกือบ 60% ของพื้นที่ทั้งหมด
..
5. ธุรกิจโรงแรมจัดว่าดีมีทั้ง กรุงเทพฯ เชียงใหม่ สมุย ภูเก็ต และหัวหิน บริหารจัดการโดย “Marriott” “Banyan Tree” และ “Hilton” มีอัตราการเข้าพัก 74% ค่าห้องพักเฉลี่ยอยู่ที่ 5,011 บาทต่อคืน เน้นไปที่กลุ่ม MICE คือแขกที่มาประชุม สัมมนา
.
6. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า มีอัตราการเช่า 75% ค่าเช่าเฉลี่ย 1,147 บาทต่อตารางเมตร ส่วนตึกออฟฟิศให้เช่า มีอัตราการเช่า 84% ค่าเช่าเฉลี่ย 725 บาทต่อตารางเมตร
.
7. รายได้โตทุกปี แต่ฐานใหญ่ เลยโตไม่ได้มาก กำไรขั้นต้นโตตาม แต่กำไรสุทธิลดลง เพราะมีการกู้เงินมาลงทุนเยอะมาก 2,000 ล้านบาทปี 2018 และ 3,000 ล้านบาท ปี 2019 ผลประกอบการหน้าตาเป็นแบบนี้
.
ปี 2016 รายได้รวม 9,411 ล้านบาท กำไรสุทธิ 2,891 ล้านบาท
ปี 2017 รายได้รวม 11,207 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,372 ล้านบาท
ปี 2018 รายได้รวม 12,415 ล้านบาท กำไรสุทธิ 489 ล้านบาท
..
6M’18 รายได้รวม 6,523 ล้านบาท กำไรสุทธิ 309 ล้านบาท
6M’19 รายได้รวม 5,840 ล้านบาท กำไรสุทธิ 352 ล้านบาท
..
8. GPM สูงเกือบ 50% แต่ NPM ถดถอย เพราะต้นทุนการเงินกดดัน
.
ปี 2016 GPM 52.6% NPM 30.7%
ปี 2017 GPM 47.1% NPM 12.2%
ปี 2018 GPM 48.1% NPM 3.9%
.
6M’18 GPM 48.9% NPM 4.7%
6M’19 GPM 48.9% NPM 6%
.
9. เข้าตลาดได้เงิน 41,000 ล้านบาท หลังหักค่าใช้จ่าย จะเอาใช้หนี้และเอาไปลงทุนในทรัพย์สินกลุ่ม 3 (โรงแรม และอสังหาปัจจุบัน รวมกันเรียกว่า ทรัพย์สินกลุ่ม 1 และ 2) โดยกลุ่ม 3 มี
.
• โรงแรมที่เปิดแล้วในกรุงเทพฯ 2 แห่ง คือ Holiday Inn Express สาทร และ Bangkok Marriott สุรวงศ์
• โรงแรมที่เปิดแล้วนอกกรุงเทพฯ 2 แห่ง คือ Hua Hin Marriott Resort & Spa และ Phuket Marriott Resort & Spa หาดไนยาง
• โรงแรมที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 6 แห่ง เช่น โรงแรม เจริญกรุง 93 โรงแรมบันยันทรี จอมเทียน พัทยา โรงแรมอิมพีเรียลแม่ปิง
• อสังหาริมทรัพย์มิกซ์ยูส ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 2 แห่ง คือ โรงแรมแกรนด์โซเล่ และพัทยา มิกซ์ยูส รีเทล แอนด์ โฮเทล ดีเวลลอปเมนต์
..
10. ผลที่ตามมาคือ จำนวนห้องพักและพื้นที่สำนักงานเพิ่ม
.
• จำนวนห้องพักของโรงแรมเพิ่มขึ้นจาก 3,432 ห้องในปี 2018 เป็น 8,506 ห้องในปี 2024 >> เพิ่มมากกว่าเท่าตัว
.
• พื้นที่เช่าของสำนักงานและศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นจาก 433,690 ตร.ม. ในปี 2018 เป็น 655,707 ตร.ม. ในปี 2024 >> เพิ่มมากกว่า 50%
.
11. มีสิทธิ์เป็นรายแรกจากกล่ม TCC ในการเข้าซื้อทรัพย์สิน เพิ่มเติมจากกลุ่ม TCC ในอนาคต แปลว่า ถ้ามีที่ดินสวย ๆ มีโครงการดี ๆ ในอนาคต ก็จะได้เลือกก่อนเพื่อน
.
12. กองทุนจองซื้อเพียบ มีทั้ง Cornerstone และ Green Shoe
.
• 6,957 ล้านหุ้น มี 3,452 ล้านหุ้น หรือ 50% เป็น Cornerstone Investors แปลง่าย ๆ คือ นักลงทุนรายใหญ่ที่ได้รับสิทธิ์จองซื้อหุ้นเป็นกรณีพิเศษในที่นี้ก็คือ กองทุนทั้งไทยและต่างชาติ และกองที่ได้หุ้นมากสุดมีชื่อว่า GIC Private หรือกองทุนของรัฐบาลสิงคโปร์ ได้ไป 1,530 ล้านหุ้น
.
• 1,043 ล้านหุ้น อันนี้เป็น Green Shoe (เหมือนที่ Dohome ทำ) เอาไว้เผื่อหุ้นตก ก็เอามายันไว้ได้ในระยะเวลา 30 วันแรก
.
13. AWC ใหญ่พอที่จะเข้า SET50 ได้
.
ด้วย Market Cap ที่ใหญ่ระดับ 1.9 แสนล้านบาท ถ้าวันแรกปิดตลาดไม่ร่วงแรง จะทำให้ใหญ่พอที่จะเข้าไปใน SET50 ได้เลย ข้อดีคือ จะกลายเป็นหุ้นที่กองทุนขนาดใหญ่หลายกองซื้อโดยอัตโนมัติเพราะติด SET50 ส่วนหุ้นที่คาดว่าจะหลุดออกจาก SET50 ตามข่าวคือ KKP
.
14. IPO 6 บาท แพงไปมั้ย
.
P/E 277 เท่า แต่ใน Filing ทาง FA (Financial Advisor) บอกว่า ดูไม่ได้ เพราะไม่ได้สะท้อนทรัพย์สินในอนาคต ส่วน P/BV ก็ 5 เท่า อยู่ในระดับเดียวกับ CPN อ่านแล้วแปลได้อีกรอบว่า ราคานี้คิดถึงผลของอนาคตไว้แล้วจากการได้ทรัพย์สินกลุ่ม 3 กับการเอาเงินไปชำระหนี้
..
อยากให้ลองไปคำนวณดูครับว่า ราคาเหมาะสมควรเป็นเท่าไหร่ ให้ไอเดียแบบนี้
.
• ตอนนี้กำไรสุทธิ 352 ล้านบาทครึ่งปี เต็มปีควรเป็นเท่าไหร่ ปีหน้ากำไรโตเป็นเท่าตัวได้มั้ย จำนวนหุ้น 32,000 ล้านหุ้น EPS ควรได้เท่าไหร่ P/E กี่เท่า ลองคำนวณกันครับ
.
• หรือคิดอีกแบบ รายได้ปีละ 12,000 ล้านบาท ปีหน้าโตได้กี่เท่าตัว NPM ในอดีตทำได้ดีสุดคือ 30% เราก็จะหากำไรสุทธิ และ EPS ได้ ก็นำไปสู่ราคาที่เหมาะสมได้ วิธีนี้คือให้แบบ best case แล้วนะ
..
โดยสรุป AWC เป็นหุ้นขนาดใหญ่ที่มีสินทรัพย์ในมือเยอะมาก และมีโครงการน่าสนใจทั้งโรงแรมและอสังหาฯ ระดับ top ของประเทศ มีทั้ง Cornerstone และ Green Shoe รองรับ และโจทย์สำคัญคือ การติด SET50 ใครสนใจลองอ่าน Filing แบบละเอียดกันได้ครับ
.
https://market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx…